Woningdelen

Wat is het probleem?

De huidige regels voor woningdelen moeten aangepast worden, omdat de manier waarop veel studenten wonen in Amsterdam officieel niet toegestaan is. Vaak delen studenten een woning, bijvoorbeeld drie vrienden die een 3-kamerappartement delen. Daarbij is er meestal één hoofdhuurder en zijn er twee onderhuurders. Dit is officieel niet toegestaan: voor het opdelen van een zelfstandige woning in drie onzelfstandige woningen (kamers) is een vergunning nodig. Die vergunning is erg duur, waardoor deze vrijwel nooit wordt aangevraagd. Toch zijn er erg veel woningen in Amsterdam, zo’n 13.000, die op deze manier worden bewoond. Dit hoeft niet altijd een probleem te zijn. Daarom worden er nieuwe regels opgesteld die woningdelen mogelijk maken.

Wat staat er in de nieuwe regels?

Op dit moment wordt er door de gemeente gewerkt aan nieuwe regels voor woningdelen. Er is nog geen besluit genomen, maar voor zoals het er nu uit ziet gaan de regels er als volgt uit zien: er wordt een onderscheid gemaakt tussen drie woonvormen voor woningdelen: hospitaverhuur, woongroep en verkamering.

Bij hospitaverhuur verhuurt iemand maximaal 50% van zijn woning aan anderen terwijl hij zelf in het andere gedeelte woont. De huur van het onderverhuurde gedeelte moet voldoen aan de eisen van het puntenstelsel, het systeem waarbij aan de hand van de oppervlakte en de beschikbare voorzieningen de maximale huurprijs wordt berekend.

De tweede en nieuwe woonvorm is die van een woongroep. Een woongroep kan bestaan uit drie of meer mensen die een woning delen. Ze staan allemaal gelijkwaardig op het contract, er is dus geen verschil tussen hoofd- en onderhuurders. De woongroep heeft bovendien recht op coöptatie: ze mogen kiezen wie hun nieuwe huisgenoot wordt als er iemand vertrekt. Er worden wel eisen gesteld aan de woning waarin een woongroep woont. Deze moet in de vrije huursector verhuurd worden, dus woongroepen zijn niet toegestaan in sociale huurwoningen. De huur die betaald wordt is niet gebonden aan het puntenstelsel en mag dus in overleg met de verhuurder bepaald worden. De belangrijkste criteria zijn dat de slaapkamers een gemiddelde oppervlakte hebben van minimaal 12 m2 en dat er een extra gemeenschappelijke ruimte aanwezig is van ook minimaal 12 m2.  Wanneer bewoners een woongroep zijn of die willen gaan vormen, dan zijn zij verplicht daarvan een melding te maken. Hoe die melding precies plaats moet vinden is nog niet duidelijk.

De derde woonvorm, die bijvoorbeeld gebruikt kan worden wanneer er geen gemeenschappelijke ruimte is, is de verkamering. Daarbij wordt een zelfstandige woning formeel opgesplitst in meerder onzelfstandige woningen of kamers. Voor elke kamer wordt een apart contract opgesteld. De maximale huur voor elke kamer wordt in dit geval bepaald aan de hand van het puntenstelsel. Deze mogelijkheid bestond al in de oude regels, maar de kosten die hier mee gepaard gaan worden aanzienlijk verlaagd.

Wat gaat dat in de praktijk betekenen?

ASVA is blij met de nieuwe regels, omdat er helderheid ontstaat over wat er precies toegestaan is en deze nu al populaire woonvorm eindelijk ook op papier mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast krijgen de voormalige onderhuurders nu volledige huurrechten en –bescherming. Wanneer binnen de oude regels de hoofdhuurder vertrekt, is er een kans dat de verhuurder geen nieuw contract aanbiedt aan de andere huurders en zij hun huis uit moeten. Nu het contract op naam van de woongroep staat, hebben alle huurders gelijke rechten en kan dit probleem niet meer voorkomen.

Er zijn echter nog wel een aantal knelpunten. Zo is er een aanzienlijke kans dat huren in bepaalde gebieden van de stad sterk zullen gaan stijgen. ASVA is daarom ook van mening dat er een vorm van huurmaximalisatie plaats zou moeten vinden. Aangezien woongroepen verplicht zijn zicht te melden, kan er eenvoudig gecontroleerd worden of de huurprijs oké is. Dit voorkomt dat huisjesmelkers de vrije hand krijgen en excessen gelegaliseerd worden.

Daarnaast vindt ASVA het belangrijk dat huurders goed geïnformeerd worden over de nieuwe situatie en daar niet de dupe van worden. Het mag niet zo zijn dat bewoners van woningen die nu niet aan de criteria voldoen, bijvoorbeeld omdat er geen gemeenschappelijke ruimte is, nu meteen hun huis uit moeten. Het huidige voorstel bevat een overgangsregeling voor zittende huurders, zij krijgen extra tijd om hun woongroep te melden. Die overgangsregeling zou uitgebreid kunnen worden, zodat zittende bewoners de tijd krijgen om zich alsnog aan te passen. Dat kan door natuurlijk verloop, doordat wanneer bijvoorbeeld een van de vier huurders vertrekt, zijn kamer wordt getransformeerd tot gemeenschappelijke ruimte.